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“租出去就算無房”!長沙出台樓市新政:鼓勵存量房出租 不受限購約束

導讀 作爲穩定房價成績優秀的長沙,今天又出了一項新的樓市試點方案。 5月11日,長沙市培育和發展住房租賃市場工作領導小組正式印發《關於推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》(以下...

作爲穩定房價成績優秀的長沙,今天又出了一項新的樓市試點方案。

5月11日,長沙市培育和發展住房租賃市場工作領導小組正式印發《關於推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》(以下簡稱《方案》)。此次政策明確,如果房屋出租出去,則不納入家庭住房套數,該規定受到了行業的較多關注。

大力發展住房租賃市場

根據《方案》,長沙通過全面打通新房、二手房、租賃住房市場“通道”,選擇長房集團、長沙建房集團作爲試點企業,开展盤活存量房供作租賃住房試點。 《方案》施行之前已實現網籤備案交房或已辦理不動產登記的房屋,盤活供作租賃住房後,不納入家庭住房套數計算。 通過試點,既提高存量房源利用率,又增加租賃住房供給,穩定住房租賃市場,促進職住平衡和房地產良性循環,力爭到2025年末籌集租賃住房不少於15萬套。

《方案》明確,長沙按照“穩妥推進”原則,先選擇具有租賃住房管理經驗的市屬國企——長房集團、長沙建發集團作爲試點企業,支持試點企業盤活社會存量住房既可以用於租賃住房,也可以用於保障性租賃住房。

《方案》對盤活存量房供作租賃住房試點運營管理進行規範。業主選擇將存量房盤活供作租賃住房,應與試點企業籤訂《長沙市盤活存量房供作租賃住房合作協議》,《協議》中明確了出租方式、運營年限、資金監管、交易登記、規範運營、違約責任以及雙方權利和義務。

在出租方式方面,盤活存量房以輕資產運營爲主,存量房業主與試點企業籤訂《協議》後,既可以委托給試點企業出租運營房屋,也可以選擇自行出租運營房屋,均須納入服務平台監管。鼓勵試點企業成爲從事委托經營的輕資產住房租賃企業,增加市場流動性。在運營年限方面,存量房供作租賃住房運營年限不低於10年,自房屋在服務平台完成租賃合同備案之日开始計算。

試點企業應定期核查盤活存量房供作租賃住房的出租運營情況,確保存量房按照要求持續供作租賃住房,並符合租賃住房的運營管理要求,維護住房租賃市場租賃關系穩定。

顯然,長沙正加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,大力發展住房租賃市場,尤其是保障性租賃住房。

不再受限購政策約束

廣東 省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲: 長沙出台新政,非常新穎,如果業主將手上的存量房用作租賃住房,將不納入家庭套數計算,也意味着不再受限購政策的限制。

一方面,該政策滿足了有房人群對住房再次購置的需求;另一方面,還能有效地落實房住不炒。這是房子在“住”和“防炒”方面的有效協調,避免“住”和“防炒”二者之間衝突,實現二者協同的有效手段。

李宇嘉認爲,該項政策具有現實可行性。一方面,現在要穩房價,但高房價下要實現房價穩定,需求就是有限的,因爲新市民難以买得起。這樣,有購买力的就是已經买房的有產者。但是嚴格的限購政策認爲多套房的就是“炒”,這樣的政策和理念下,有購买力的很難买房,新市民又买不起。通過這個政策,有購买力的能买得起了,還能將其投入租賃市場,讓沒有購买力的人有房子住。

這是多方利益協同。一方面,大量房子投入租賃市場,租金必然會下降,有利於降低新市民的租房成本,實現體面居住;另一方面,靠市場化的手段,自然而然就解決了保租房的籌集渠道。現在,保租房任務量很大,衝在前面的是央企、國企,他們發揮社會責任,做大量的保租房,但供應的可持續性、有效性尚待提高。通過這個政策,保租房的目標就實現了,因爲一旦量大了,租金就下來了,這是保租房的最終目的。

但同時,李宇嘉建議政策要設計好。比如,可以取消多套房人群的限購政策,允許其买房,但條件是購买後若幹年內(5-10年)納入保障性租賃住房管理,約定租金漲幅不能超過一定的幅度,可以享受保租房的政策,或者納入長租房(5-10年),不受租金漲幅約束,但前提是不能在約定期限內出售。

總之,只要不能在一定期限內出售,並籤約保租、長租,這樣就能避免炒,炒房的人自然就退了,也避免租金上漲,租購並舉也就實現了。當然,如果租金上漲受限,房價上漲預期不足,估計這類买房人就少了。但不管如何,這也達到了目的。

值得行業關注

對於長沙的這項新政策,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進重點強調了三點:

第一、家庭若是出租房屋,則相關房源可以不納入家庭住房套數計算。

第二、此次政策是試點政策,同時對於房源是有相關要求的,即要有備案或不動產登記手續。

第三、此類住房或不是全市的範圍,或是和試點企業盤活社會住房的工作掛鉤,換句話說,只有和此類企業合作的房源才可以納入試點的範疇。

此次長沙政策頗受關注,嚴躍進認爲,既要看到政策的出發點,也要看到社會上熱議的焦點內容。 從出發點看,主要還是從盤活存量資產、擴大可出租房源、大力發展租賃市場的角度進行的。 但是類似出發點也很顯然找準了居民家庭的痛點,相關出租房源出租後,可以不統計爲家庭住房套數,顯然是具有振奮和刺激效應的。 換句話說,雖然本意可能不是在放松購房政策,但客觀上也會帶有松綁的效應。 相關居民家庭若是按照此次方案規定對外出租房源,則可以實現“一舉兩得”的效應,既對外出租了房源、也增加了購房的資格或套數。

此次政策預計會受到社會較大的關注。從實際過程看,長沙當前購房政策總體卡得是比較嚴的,此類政策表述很容易被認爲是購房政策有松動,需要客觀理性去理解。同時類似“房子出租則可不認定家庭住房套數”的做法,值得行業關注。



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